Eine Immobilie verkaufen. Das machen wir nicht jeden Tag. Manchmal kommt diese Situation ganz plötzlich. So etwa, wenn eine Immobilie geerbt wurde. Unwahrscheinlich, dass das Häuschen der Oma zur Wohngemeinschaft der Erben wird und durch den Verkauf der Immobilie lässt sich das Erbe auch besser aufteilen. Oder wir haben stolz ein Haus gebaut und nun ziehen mich berufliche Verpflichtungen in eine ganz andere Region. Dann stellt sich die Frage: Das Haus behalten oder verkaufen? Der erste Schritt für den Verkauf des eigenen Hauses kann dann die Immobilienbewertung sein.
Aldair Velázquez Ramírez from Pixabay Ein sehr interessanter Orientierungspunkt für den Wert Ihrer Immobilie ist der Bodenrichtwert. Dieser wird in Euro pro Quadratmeter berechnet, allerdings wäre es ein bisschen zu einfach, wenn Sie den Bodenrichtwert nur mit der Fläche Ihres Grundstückes multiplizieren. Was beeinflusst den Bodenrichtwert? Auch hier gibt es viele Parameter: So etwa die vorhandene Infrastruktur und die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt. In vielen Regionen gibt es einen Gutachterausschuss für Grundstücke, der den Bodenrichtwert errechnet.
Für eine genauere Einschätzung reicht der Bodenrichtwert allein oft nicht aus. Hier kommt der Grundstücksmarktbericht ins Spiel. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Erft-Kreis veröffentlicht diesen Bericht jedes Jahr. Darin finden sich unter anderem Daten und Faktoren, mit denen sich Grundstückswerte besser einordnen und an die tatsächlichen Gegebenheiten anpassen lassen. Die Grundlage dafür bilden reale Immobiliengeschäfte. Notare übermitteln die entsprechenden Kaufverträge an den Gutachterausschuss. Die dort gesammelten Daten werden anschließend ausgewertet. Daraus lassen sich Entwicklungen und typische Werte für den regionalen Grundstücksmarkt ableiten.
Besonders interessant sind die enthaltenen Anpassungsfaktoren. Denn zwei Grundstücke können zwar in derselben Bodenrichtwertzone liegen, trotzdem aber einen unterschiedlichen Wert haben. Warum? Vielleicht ist eines der Grundstücke deutlich größer. Vielleicht ist die Ausrichtung günstiger oder die Lage innerhalb der Zone besser. Auch die Frage, wie das Grundstück genutzt werden darf, kann einen spürbaren Unterschied machen. Genau solche Besonderheiten werden durch die Anpassungsfaktoren berücksichtigt.
Stellen Sie sich einmal die Frage: „Zu welchem Preis wurden ähnliche Immobilien verkauft?“ Das klingt doch einfach, oder? Die Praxis ist ein bisschen komplizierter: Denn Immobilien lassen sich nur bedingt miteinander vergleichen. Der genaue Zustand eines Hauses ist von außen häufig gar nicht zu beurteilen. Wurde eine Immobilie umfangreich modernisiert? Wie hochwertig sind die verwendeten Materialien? Und wie gut wurden die Arbeiten ausgeführt?
Besonders gut funktioniert das Vergleichswertverfahren bei klassischen Wohnimmobilien. Hier gibt es meist genügend vergleichbare Verkäufe, auf deren Grundlage sich eine Einschätzung vornehmen lässt. Ein großer Pluspunkt ist die Nachvollziehbarkeit. Sie können relativ gut erkennen, woran sich die Bewertung orientiert. Außerdem bleibt der tatsächliche Immobilienmarkt im Mittelpunkt. Genau das macht das Verfahren für viele Verkäufer interessant. Die Schwäche liegt allerdings ebenfalls auf der Hand: Besondere Ausstattungen oder außergewöhnliche Merkmale eines Vergleichsobjekts werden nicht immer erkannt oder lassen sich nur schwer in Zahlen ausdrücken.
Auch bei Garagen kann das Verfahren sinnvoll sein. Eine vermietete Garage lässt sich grundsätzlich über die erzielten Mieteinnahmen bewerten. Ist sie dagegen nicht vermietet, bietet sich häufig eher ein Vergleich mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen an. Gerade in Städten und dicht besiedelten Regionen kann eine Garage wegen der knappen Parkplatzsituation deutlich mehr wert sein, als es die reinen Baukosten vermuten lassen.
Beim Sachwertverfahren wird zunächst betrachtet, was es heute kosten würde, eine vergleichbare Immobilie neu zu errichten. Welchen Wert hat die bauliche Substanz der Immobilie. Die Kernfrage des Sachwertverfahrens. Hierbei sind auch die „Normalherstellungskosten“ wichtig, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung genauer beschrieben werden. Da sich Baukosten mit der Zeit verändern, werden die entsprechenden Werte mithilfe von Baupreisindizes auf das aktuelle Preisniveau angepasst.
Bei der Berechnung wird zunächst der Bodenwert berücksichtigt. Dazu kommt der ermittelte Sachwert des Gebäudes. Anschließend fließen weitere Faktoren in die Bewertung ein. Dazu gehören unter anderem die Alterswertminderung, besondere Ausstattungsmerkmale und weitere objektspezifische Besonderheiten.
